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Zwangsversteigerungen
Der etwas andere Weg zum Immobilienbesitz!


Immobilien aus Zwangsversteigerungen stellen eine interessante Alternative zum klassischen Erwerb von Immobilieneigentum dar. Denn Immobilien aus Zwangsversteigerungen erwirbt man oft zu einem attraktiven Preis.

Die gerichtlich festgesetzten Verkehrswerte werden grundsätzlich durch einen neutralen, amtlich bestellten Gutachter ermittelt.

Das hierzu erstellte Verkehrswertgutachten können Sie beim zuständigen Amtsgericht oder bei uns einsehen.

 

Kauf oder Versteigerung?
Die wesentlichen Unterschiede kurzgefasst

(Anmerkung: Die nachstehenden Hinweise sind bewusst grob gehalten, erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und können in keinem Fall eine fachkundige Beratung durch einen Anwalt etc. ersetzen; auf den Haftungsausschluss in den Nutzungsbedingungen wird auch insoweit ausdrücklich hingewiesen.)

 

Kauf

Zwangsversteigerung

Anbieter

Angebot durch den Eigentümer oder in dessen Auftrag.

Die Sparkasse als Gläubigerbank verwertet im Rahmen der Zwangsversteigerung ihr Grundpfandrecht.

 

Vorteile
Sicherer und zeitlich abgestimmter Erwerb; kein Überbieten oder Verfahrensverzögerung mgl. wie in Versteigerung. Bei Betreiben der Zwangsversteigerung aus erstrangigem Recht erlöschen in der Regel alle sonstigen (nachrangigen) Rechte anderer mit Zuschlag automatisch.

Unterlagen

Ggfs. Expose und die vom Verkäufer/Makler zur Verfügung gestellten Unterlagen

Verkehrswertgutachten: Ein vereidigter Sachverständiger erstellt ein Verkehrswertgutachten für jedes Objekt in der Zwangsversteigerung. Einzusehen sind diese Gutachten grds. beim zuständigen Amtsgericht. In den amtlichen Nachrichten und auch im Internet werden die Zwangsversteigerungstermine veröffentlicht.

Besichtigung

Das zum Verkauf stehende Objekt kann in der Regel besichtigt werden.

Die Sparkasse Kulmbach-Kronach versucht dem Interessenten zu einem Besichtigungstermin zu verhelfen.

 

Preis

Der Preis wird zwischen dem Interessenten und dem Eigentümer vereinbart.

Der Verkehrswert wird durch das Gericht aufgrund gesetzlicher Vorschriften festgesetzt. Der Preis bestimmt sich durch das Gebot im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben.

 

Erwerb durch

Vollzug des Kaufvertrags, d.h. Eintragung im Grundbuch

Abgabe des Meistgebots innerhalb der 30-minütigen Bietzeit beim Zwangsversteigerungstermin und Zuschlagserteilung.

 

Nebenkosten u.a.

3,5% Grunderwerbssteuer
ca.2,0% Kaufneben-kosten(Notar, Grundbuchamt usw.)

3,5%Grunderwerbssteuer
ca.1,0 %Kosten für Zuschlagserteilung
und Eigentumsumschreibung

 

Eigentumsübergang

Auflassung und Eintragung im Grundbuch.

Durch Zuschlagserteilung im Zwangsversteigerungstermin oder in einem gesonderten Zuschlagsverkündigungstermin.

 

Gewährleistung

Abhängig von kaufvertraglicher Ausgestaltung.

Aus rechtlichen Gründen keine Gewährleistung.

 

 

Häufige Fragen zur Zwangsversteigerungen

(Anmerkung: Die nachstehenden Hinweise sind bewusst grob gehalten, erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und können in keinem Fall eine fachkundige Beratung durch einen Anwalt etc. ersetzen; auf den Haftungsausschluss in den Nutzungsbedingungen wird auch insoweit ausdrücklich hingewiesen.)

 

Was ist bei einer Vertretungsberechtigung zu beachten?

Eine Vertretungsmacht kann gesetzlich, rechtsgeschäftlich oder organschaftlich begründet sein. Die Vollmacht muss in der Regel durch öffentlich beglaubigte Urkunde (z.B. aktueller beglaubigter Handelsregisterauszug) nachgewiesen werden.


Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

In jedem Zwangsversteigerungsverfahren setzt das Gericht einen Verkehrswert fest. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt der Bewertung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften zu erzielen ist. Eine genaue Definition ergibt sich aus § 194 BauGB.
Das Gericht beauftragt hierzu in der Regel einen öffentlich bestellten Gutachter, der nach einem Ortstermin ein Verkehrswertgutachten erstellt. Das Gerichtsgutachten kann auf der Geschäftsstelle des Amtsgericht eingesehen werden. Dem Gläubiger liegt ebenfalls eine Abschrift vor.


Was versteht man unter der sogenannten "Bietzeit"?

Die Bietzeit ist der eigentliche "Versteigerungsteil" des Termins. Nur in dieser Zeit können Gebote abgegeben werden. Sie dauert mindestens eine halbe Stunde. Die Bietzeit endet erst, wenn der Rechtspfleger das Meistgebot dreimal aufgerufen und dann den Schluss der Versteigerung verkündet hat.


Welche "Preis"-Grenzen gelten bei einer Versteigerung?

Im ersten Termin darf der Rechtspfleger den Zuschlag nicht erteilen, wenn das Meistgebot 5/10 des Verkehrwertes nicht erreicht (sogenannte 5/10 - Grenze). Liegt das Meistgebot unter 7/10 des Verkehrswertes kann der Gläubiger den Antrag auf Zuschlagsversagung stellen (sogenannte 7/10 - Grenze). Die Grenzen gelten auch in weiteren Terminen, wenn in einem früheren Termin kein entsprechendes Gebot abgegeben wurde.
Es empfiehlt sich vor oder im Termin mit dem betreibenden Gläubiger zu sprechen, um dessen Preisvorstellung zu erfahren. Auch bei einem Gebot über 7/10 des Verkehrswertes kann der Gläubiger den Zuschlag durch Einstellung des Verfahrens verhindern.


Wie erfahre ich von einem Versteigerungstermin und wie läuft dieser ab?

Das Gericht bestimmt den Termin und veröffentlicht ihn in dem für Bekanntmachungen des Gerichts bestimmten Blatt oder in elektronischer Form (z.B. auf www.zvg-portal.de oder www.hanmark.de).
Der Termin ist öffentlich. Er gliedert sich in drei Abschnitte und beginnt mit dem Aufruf der Sache.

  1. Abschnitt: Bekanntmachungsteil
  2. Abschnitt: eigentliche Versteigerung (Bietzeit)
  3. Abschnitt: Zuschlagsentscheidung

Wie hoch ist die Sicherheitsleistung?

Die zu erbringende Sicherheitsleistung beträgt in der Regel 10% des gerichtlich festgesetzten Verkehrswertes. Sie muss dann sofort nach Abgabe des Gebotes gegenüber dem Gericht abgegeben werden. Ansonsten wird das Gebot zurückgewiesen. Die Bietsicherheit kann wie folgt erbracht werden:

  • Durch rechtzeitige vorherige Überweisung der Sicherheitsleistung an die Gerichtskasse. Bei der Überweisung auf das Konto der zuständigen Gerichtskasse müssen angegeben werden:
    • der Name des Amtsgerichts
    • das Aktenzeichen des Verfahrens
    • das Stichwort "Sicherheit"
    • der Tag des Versteigerungstermins
    Der für die Versteigerung verantwortliche Rechtspfleger wird dann unmittelbar von der Gerichtskasse über die Einzahlung informiert. Nur wenn diese Mitteilung der Gerichtskasse im Termin vorliegt (Nachweispflicht obliegt Bieter!), gilt die Sicherheitsleistung als erbracht! Nach dem Versteigerungstermin wird die nicht benötigte Sicherheitsleistung unverzüglich von der Gerichtskasse zurück überwiesen
  • Zur Sicherheitsleistung sind Bundesbankschecks und Verrechnungsschecks geeignet, die frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden sind. Dies gilt nur, wenn sie von einem im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinistitut oder der Bundesbank ausgestellt und im Inland zahlbar sind.
  • Eine unbedingte und unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft eines inländischen Kreditinstitutes.


Wie wird geboten und wer darf mitbieten?

Gebote werden im Versteigerungstermin mündlich abgegeben. Bieten kann jeder Interessent, der sich durch Personalausweis oder Reisepass ausweisen kann und bei Beantragung die notwendige Sicherheitsleistung erbracht hat und diese im Termin nachweisen kann.

 

Wichtig: ergänzend wird u.a. auf die Merkblätter der betreffenden Gerichte verwiesen.

 

Aktuelles

Baugrundstück mit Garagen in Gehülz
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Verkehrswert gem. § 74a ZVG: 51.900 €
Versteigerung: 09.01.2020
Grundstücksfläche: 1.081 m²

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Mehrfamilienwohnhaus in Kronach
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Verkehrswert gem. § 74a ZVG: 412.000 €
Versteigerung: 02.03.2020
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Vorteile: Kapitalanlage

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Baugrundstück in Kronach
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Verkehrswert gem. § 74a ZVG: 110.000 €
Versteigerung: 09.01.2020
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Einfamilienwohnhaus in Burgkunstadt
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Verkehrswert gem. § 74a ZVG: 103.000 €
Versteigerung: 11.02.2020
Wohn- bzw. Nutzfläche: 207 m²
Grundstücksfläche: 1.769 m²

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